“Condominio” – lo dice la parola stessa – è sinonimo di comunione e condivisione. Ma vivere in uno stesso ambiente può portare ad attriti nocivi per la pacifica convivenza condominiale. Ognuno ha le sue abitudini, ci mancherebbe, ma non bisogna mai dimenticare che la nostra libertà finisce dove inizia quella del prossimo. Andiamo perciò a vedere quali sono i principali e più comuni motivi di litigio all’interno di un condominio, ricordando sempre che il buon condominio non lo fa il buon Amministratore, ma i bravi condomini.
1 – Costruzione di B&B, affittacamere, pizzerie
Sempre più frequenti, nei verbali delle riunioni di condominio, l’approvazione delle voci ‘costruzione di Bed & Breakfast, affittacamente e pizzerie‘ in luogo dei semplici appartamenti. Tale azione – notoriamente – genera disagio tra gli altri condomini, su tutto la paura di avere estranei nel proprio stabile. Ma si può destinare la propria casa a una stanza da affittare ai turisti? Sì, sempre che il regolamento condominiale (la ‘bibbia civile’ del condominio, come l’abbiamo già simpaticamente definito) non lo vieti esplicitamente e fatte salve le autorizzazioni amministrative. In questo articolo abbiamo esaminato il caso della pizzeria in condominio.
2 – Pagamento quote condominiali
Spesso accade che quando l’Amministratore bussa alla porta per chiedere la quota mensile, dall’altra parte dell’uscio si avverta un silenzio tombale. Del resto, pagare non piace a nessuno. Ma è anche vero che la quota mensile, nella stragrande maggioranza dei casi assolutamente popolare, permette all’amministrazione di gestire i suoi fornitori nell’ottica del miglioramento della vita e delle condizioni all’interno del condominio. Ecco perciò che si crea una sorta di tira e molla tra Amministratore e condomino moroso, che spesso sfocia addirittura in un tribunale. Dopo 180 giorni dalla chiusura del bilancio, infatti, l’Amministratore può richiedere tramite decreto ingiuntivo il recupero delle somme dal condomino moroso (art. 1129 C.C.).
3 – Briciole, molliche, acqua
Quando il buon Isaac Newton ratificò la legge di gravitazione universale, probabilmente non pensò che nei secoli a venire condomini distratti lasciassero cadere ai piani inferiori residui di cibo, briciole, oggetti, acqua, liquami e polvere nella zona sottostante il proprio balcone. Altrimenti non l’avrebbe divulgata, probabilmente! Conseguenza? Nella migliore delle ipotesi sporcare il balcone e i panni puliti messi ad asciugare dal vicino del piano inferiore e – nella peggiore – colpire pedoni e vicini in transito. Vero è che a Capodanno si è soliti buttare le anticaglie dal balcone, ma per gli altri 364 giorni dell’anno occorre rispettare le regole (art. 674 C.P.). E non millantate di avere il pollice verde, perchè l’acqua in eccesso dai vasi per gravità finisce ai piani inferiori, e 9 volte su 10 è di colore scuro!
4 – Rumori e odori
Al di là del regolamento di condominio, che contiene l’insieme di ‘ciò che si può fare e non si può fare nel condominio’, è opportuno avere un minimo di buon senso. Di buon mattino o nelle ore notturne è consigliabile evitare di tenere il volume di tv e stereo troppo alti, camminare con zoccoli o tacchi, martellare la parete cercando di inserire qualche chiodo. Lo stesso dicasi nelle prime ore pomeridiane, destinate al riposo. E se siete amanti della musica e sapete suonare uno strumento, ricordatevi che le vostre melodie sono ammalianti e piacevoli, ma solo se prodotte in orari consoni (art. 844 C.C.).
5 – Gli animali
Possedere animali domestici all’interno di un condominio non è vietato. La legge prevede che il regolamento di condominio non possa vietare il possesso o la detenzione di animali (art. 1138 C.C.), ma che invece si possano ospitare amici a quattro zampe, purchè si provveda – con il suddetto buon senso – a che non arrechino disturbo agli altri abitanti. Precisiamo subito una cosa: per animali domestici si intendono cani, gatti, pesci rossi e canarini. Non certo iguane, stambecchi e coccodrilli. Bisogna fare in modo che Micio e Fido non infastidiscano il vicinato, non danneggino la proprietà altrui e non costituiscano situazioni di pericolo a chi vi abita. Soprattutto, occorre rimuovere le loro deiezioni.
6 – Il parcheggio
Cosa succede se nel condominio ci sono più auto che parcheggi? Che chi prima arriva, meglio alloggia, con conseguenti risse e spargimenti di sangue. Cosa fare per non incorrere nella grottesca riunione condominiale raccontata dal leggendario ragionier Fantozzi? Usando sempre (non ci stancheremo mai di dirlo) il famoso buonsenso, si può pensare a un’assegnazione a tavolino dei parcheggi (magari dietro piccolo supplemento economico), a una rotazione dei parcheggi, alla riduzione degli spazi verdi al fine di realizzare un uguale numero di posti auto (per esempio due) per ciascun condomino.
7 – I rumori e gli odori
Assieme al buonsenso, altra componente fondamentale di un buon condomino è certamente la tolleranza. Più è alta questa soglia, a meno litigi si va incontro. Perciò se avete un vicino particolarmente avvezzo alla frittura facile, ad abbondare con spezie e condimenti, all’uso parossistico di aglio e cipolla, provate a invitarlo a pranzo a casa vostra. O, ancora più astutamente, informatelo scientemente sui rischi di una cucina troppo condita (art. 844 C.C.). E se il vostro vicino invade il pianerottolo con gli stessi odori di un vicolo di Istanbul o di una strada di Pechino, potete sempre optare per una buona pizza da consumare al primo piano. Dove prima sorgeva la casa del signor Rossi e ora sorge una ridente pizzeria. Sempre che il regolamento di condominio non l’abbia vietato!
8 – Il riscaldamento centralizzato
Sono ormai sempre meno i condomini che adottano questa soluzione, ma se è presente occorre coordinarsi. È verosimile, infatti, comprendere come in un palazzo possano esserci appartamenti di diverse dimensioni o esposti maggiormente al freddo (per esempio un attico), o possano esserci delle persone avanti negli anni con comprensibile minore resistenza al freddo. Fatto salvo il nostro amico buonsenso e la nostra amica tolleranza, nel momento in cui si riscontri un’anomalia nel funzionamento del riscaldamento o un peggioramento della sua efficienza, è possibile rivalersi con il costruttore. Non è possibile rivalersi con il condomino, che invece è responsabile nella misura in cui il problema derivi da una cattiva gestione dell’impianto, dall’incuria o dalla scarsa manutenzione dello stesso.
9 – Le dimensioni contano?
Certamente. Specie se si tratta di millesimi. E allora perchè il signor Bianchi ha gli stessi metri quadri della mia casa ma io pago di più? Semplice: perchè evidentemente la nostra casa ha un orientamento, un taglio, un’esposizione, una luminosità, un prospetto, un’altezza di piano, una destinazione e una funzionalità globale migliori di quella del signor Bianchi. Quelli appena elencati sono definiti coefficienti di riduzione, i parametri cioè per ratificare le tabelle millesimali. E se le tabelle millesimali fossero sbagliate? E se il signor Bianchi costruisse una stanza in più? In entrambi i casi l’Assemblea può deliberare la modifica. Ma nel secondo caso si può procedere solo se l’intervento ha ampliato di 1/5 (20%) il valore proporzionale dell’unità immobiliare.
10 – Lavori di manutenzione
Dulcis in fundo, i lavori di manutenzione: necessari, per carità, ma quanto costano? Se li possono permettere tutti? E se un condomino non paga che succede? E chi sceglie l’impresa? Andiamo con ordine: nel momento in cui si rendono necessari lavori di manutenzione al condominio, è opportuno convocare un’assemblea in merito. Precedentemente si saranno informati i condomini dei preventivi di spesa, in modo da dar loro il tempo di valutarli e confrontarli. Approvato il preventivo e il capitolato, si passa alla suddivisione delle quote, ripartite ovviamente secondo la tabella di proprietà generale. L’Amministratore procederà perciò a incaricare l’impresa vincitrice solo dopo che tutti i condomini avranno versato la propria quota: all’Amministratore, infatti, è vietato anticipare quote per i condomini.
(Studio Alboreto, nota di Claudio Santovito.)
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