Si può aprire una pizzeria al primo piano di un condominio? Stando alla sentenza della Cassazione civile n.21307/2016, è possibile aprire una pizzeria in un appartamento condominiale se il regolamento non lo vieta. La Cassazione si è espressa in relazione ad un contenzioso posto in essere da un condomino residente al primo piano che aveva chiesto dichiararsi illegittima la destinazione a pizzeria data al proprio alloggio dal vicino ricorrente, con la presunta possibilità di turbare la tranquillità dello stabile.

Il casus belli 

Il contenzioso in oggetto si è fondato sull’interpretazione poco chiara di una clausola del regolamento condominiale contrattuale. Tale clausola prevedeva delle limitazioni di destinazione limitatamente ai locali al piano terra o sotterranei, senza specificare se tali vincoli fossero da ritenere validi anche per i piani superiori. Il ricorrente riteneva che le suddette limitazioni si intendessero estese a tutti i piani dello stabile. Il convenuto assumeva che tali limitazioni fossero da ritenersi valide solo per locali al pianterreno o interrati.

La Corte d’Appello ha sostenuto che «in mancanza di un’analoga previsione anche per gli altri locali diversi dai cantinati e dai terranei», vi è «divieto di adibire l’appartamento per cui è causa allo svolgimento di attività commerciale».

La Corte di Cassazione ha ribaltato tale decisione, ritenendo che «le limitazioni alla facoltà di uso della proprietà individuale previste nel regolamento condominiale devono connotarsi per chiarezza ed inequivocità», concludendo che le limitazioni d’uso per i locali al piano terra e sotterranei non possono essere applicati per analogia anche ai piani superiori.

In definitiva, se il regolamento non lo individua chiaramente ed inequivocabilmente, qualsiasi azione non è prevista ma neanche espressamente vietata.

Cosa dice il codice Civile in merito?

Riportiamo testualmente l’articolo 1117/quater – Tutela delle destinazioni d’uso. “In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”. (Articolo aggiunto dall’art. 2, L. 11 dicembre 2012, n. 220).

Come fare per sapere cosa posso e cosa non posso fare nel mio condominio?

È sufficiente consultare il regolamento di condominio che, assieme alle tabelle millesimali, costituisce la ‘bibbia civile‘ tanto per i condòmini quanto per l’Amministratore. Si dà per scontato, infatti, che tutti gli occupanti il condominio (siano essi proprietari o inquilini) sia l’Amministratore conoscano a menadito tali documenti. Nel caso di fattispecie – evidentemente – la natura poco chiara del regolamento ha generato incomprensioni, creando una situazione di tensione e attrito che in un condominio occorre sempre evitare.

(Studio Alboreto, nota di Claudio Santovito)

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